Les promoteurs immobiliers craignent que 2020 ne soit « une année blanche »

CONJONCTURE. L’année 2019 s’est achevée avec un déséquilibre entre une demande légèrement en baisse et une offre « en franc déclin » pour les promoteurs immobiliers : environ 160.000 logements ont été vendus sur 12 mois, en baisse de 3,3%, tandis que les mises en vente ont plongé de 14,2%. L’approche des élections municipales et les flottements autour de la RE2020 ne rassurent pas le secteur.

« On reste le pays le plus bâtisseur en Europe. » L’analyse d’Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), sur le marché hexagonal de 2019 souligne quelques bons indicateurs mais met aussi en garde sur certaines tendances. L’année dernière, la profession a effectivement noté un déséquilibre entre une demande légèrement en baisse bien que toujours soutenue (161.561 logements ont été vendus par les promoteurs, soit -3,3% par rapport à 2018) et une offre « en franc déclin » : les mises en vente ont plongé de 14,2%, après avoir enregistré cinq années de hausse. Ainsi, moins de 100.000 logements étaient disponibles à la vente en 2019, un chiffre en recul de 12.000 unités en comparaison à fin 2018.

Au final, le stock de logements est inférieur à 9 mois de ventes (ce qui correspond donc à un marché tendu) dans les trois quarts des métropoles du pays, et il atteint même un délai de 7,2 mois en région Île-de-France. Pour la FPI, les causes résident dans la baisse des permis de construire (449.400, -2,3%), notamment sur le segment collectif (-6,8%), dans la longueur des projets (410.300 mises en chantiers, -1%), le coût élevé des travaux, un manque de disponibilité des entreprises du bâtiment ou encore les recours intentés par le voisinage. Un contexte qui fait grimper les prix : d’après les promoteurs, le prix moyen du logement neuf a augmenté à l’échelle nationale de 4,6% en 2019.

« 2019 a été une année de déséquilibre, de contradiction entre la volonté de construire et l’acte de construire. Elle aura été une année trouble-fête, alors que la profession était en ordre de marche. On est quand même en droit de s’interroger sur cette contradiction dans les territoires : à chaque fois qu’une tendance arrive sur notre marché, on a l’impression que la réponse est de construire moins. Les discours actuels sont riches de considérations sur ce qu’on ne fera plus : la ‘bétonisation’, l’artificialisation, la métropolisation, etc. Mais comment faire pour loger tout le monde ? Tout cela va faire de 2020 une année blanche. Je n’ai rien qui me permet d’être optimiste pour l’année 2020. »

Les chiffres des ventes de logements neufs en détail

– Logements ordinaires au détail : 123.459 en 2019, -2,7% par rapport à 2018 (126.935)
– Logements ordinaires vendus en bloc : 33.102 en 2019, -2,8% par rapport à 2018 (34.066)
– Résidences services vendues au détail : 5.000 en 2019, -18% par rapport à 2018 (6.100)

Les logements neufs totalisent 161.561 ventes (-3,3% en comparaison à 2018, contre 167.101). Le total des ventes nettes au détail a atteint 123.459 unités (-2,7% en comparaison à 2018, contre 126.935). Les mises en vente de logements ordinaires se sont élevées à 113.697 unités, en retrait de 14,2% en comparaison à 2018, où elles se chiffraient à 132.590.

Du côté du logement collectif, le prix de vente moyen au national a été de 4.457 € le m² en 2019 (+4,6%), et de 5.187 € en Île-de-France (+3,9%).

En 2019, les ventes en accession deviennent clairement le premier poste de production de logements, avec 63.474 ventes au détail et 59.985 ventes à des investisseurs. La répartition demeure équilibrée entre les ventes en accession (51% du total) et les ventes à des investisseurs (49%).

La fin 2019, amorce d’une tendance baissière ?

« Il n’y a pas de crise générale du logement en France, il y a une crise du logement abordable là où sont les besoins, en particulier là où sont les emplois », commente Alexandra François-Cuxac. « Le gisement de logements vacants à y remettre sur le marché n’est pas du tout à l’échelle des besoins : contrairement à ce qui s’est passé en 2019, il faut donc accentuer la production, pas la ralentir. » L’infléchissement de 8,8% des réservations totales de logements neufs observé au 4e trimestre 2019 ne constitue pas pour autant un début de tendance, car « il est trop tôt pour savoir si ça va durer » : les trois derniers mois de l’année dernière, les réservations se sont établies à 47.528, contre 52.090 la même période un an plus tôt.

Dans le détail, les logements en bloc ont enregistré 33.102 réservations en 2019 (-2,8%), pendant que les logements au détail se sont rétractés de 2,7%, atteignant 123.459 réservations. Les ventes en bloc se sont réparties l’année dernière entre les bailleurs sociaux (69%), les autres types d’investisseurs (17%) et les acteurs du logement intermédiaire (14%). Une situation différente en région parisienne, avec 55% aux bailleurs sociaux, 24% aux autres investisseurs et 21% aux acteurs du logement intermédiaire.

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