Immobilier : les villes où il ne faut pas investir

Le loyer moyen, charges comprises, d’une location vide, se monte à 702 euros par mois.

Quelles régions seront les plus porteuses dans « l’après-pandémie » ? Faut-il privilégier les grandes ou les petites villes ? Et quelles zones faudra-t-il éviter absolument pour vos investissements immobiliers ?

On sent, ici ou là, que les gens commencent à envisager l’après-pandémie. J’ai remarqué, dans mon quartier, des boutiques abandonnées depuis des mois se refaire une beauté pour accueillir de nouvelles activités. On me dit aussi que les acheteurs refont leur apparition sur le marché de l’immobilier.

Il faut dire que ceux-ci parient sur une baisse des prix. Du moins sont-ils 31% à le penser selon l’étude SeLoger/OpinionWay réalisée en février 2021, alors qu’ils n’étaient que 9% dans ce cas un an plus tôt. Les taux d’intérêt restant bas, peut-être est-ce le bon moment pour envisager un investissement.

Oui, mais où faut-il investir ?

Et où ne faut-il pas mettre les pieds ?

Grandes villes ou petites villes ?

Dans une note récente, nous soulignions que les prix n’étaient pas orientés à la hausse dans les zones rurales où ils avaient baissé de presque 9% en dix ans, alors que la moyenne française affichait une hausse de plus de 6% sur la même période.

En revanche, l’augmentation était significative dans les villes. Selon l’indice des prix immobiliers (IPI) de Meilleurs Agents, les prix ont, toujours sur 10 ans, augmenté de 29,4% à Paris, de 26,6% dans les 10 plus grandes villes, et de 13,4% dans les 50 plus grandes villes.

En 2020, cette hiérarchie a été bousculée : c’est les 10 plus grandes villes qui affichent la meilleure revalorisation des prix (+2,6%), alors que ceux de Paris ne progressent que de 1,8%. Dans les 50 plus grandes villes, la hausse est de 2,3%.

Si l’on regarde d’un peu plus près les chiffres de Meilleurs Agents, on constate des écarts significatifs entre les dix principales villes de l’Hexagone :

Evolution des prix de l’immobilier en 2020
Top 10 des grandes villes

Evolution IPI en 2020
Nantes +5,5%
Strasbourg +4,2%
Rennes +3,9%
Marseille +3,8%
Lille +3,7%
Lyon +2,4%
Nice +1,3%
Montpellier +1,2%
Toulouse +1,1%
Bordeaux -0,7%
Source : Meilleurs Agents

Néanmoins, ces chiffres témoignent d’une nette inflexion des prix dans les 10 plus grandes villes de France, puisqu’en 2019, la hausse avait été de 5,2% en moyenne. Elle avait même connu des pics très élevés à Lyon (+11%), à Nantes (+9,5%) et Toulouse (+7,3%).

Comparativement à l’année précédente, les grandes métropoles semblent marquer le pas. Il est vrai que la pandémie a rebattu les cartes. Désormais, ce sont les villes moyennes qui attirent, à condition d’avoir une qualité de vie élevée, une économie dynamique, des infrastructures de transport performantes, des liaisons faciles avec les grandes métropoles… Presque la quadrature du cercle !

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